近年来，中国房地产市场经历了显著的调整，引发了关于未来房价走势的广泛讨论。北大国发院教授徐高曾预测未来房价上涨压力巨大，其依据是房地产在建面积和新开工面积较2021年高峰期大幅减少，暗示未来住房供应将极其紧张。然而好牛优配，这一观点值得商榷。
徐高教授的论断存在以下两大缺陷：
首先，疫情影响下，居民收入下降，购房行为日趋理性，实际需求缩减，未来购房需求萎缩的可能性远高于大幅增长。因此，大规模新建商品房的必要性值得怀疑。 当前全国商品房待售面积已高达64835万平方米，同比增长18.1%，住宅待售面积增幅更高达19.7%。 这表明市场并非供需紧张，而是呈现明显的供过于求状态。 事实上，在建面积和新开工面积的持续下降，更有利于缓解楼市库存压力。
其次，决定房价涨跌的因素错综复杂，并非仅仅取决于开发商的投资规模。 开发商目前控制投资规模，更多的是应对市场低迷和自身财务风险，而非预判未来住房供应短缺。
未来五年中国楼市走向好牛优配，笔者认为将受以下三大因素主导：
一、供求关系主导： 目前，无论是新房市场还是二手房市场，都处于供过于求的局面。随着刚需和改善性购房需求的持续减弱，这一局面将进一步加剧，并长期维持。因此，未来房价下行压力巨大，与徐高教授的“住房供应紧张”论断形成鲜明对比。
展开剩余71%二、居民收入决定： 当前高房价已严重脱离居民收入水平。一线城市家庭年收入通常在15万元左右，而一套动辄600-700万的住房，需要不吃不喝40年以上才能购得；二三线城市家庭年收入约10万元，购买一套150万以上的住房，也需要不吃不喝至少15年。 可见，房价的长期走势必须与居民收入相匹配，回归理性是大概率事件。
三、政策调控影响： 虽然政府的救市政策能在短期内对楼市起到一定的托底作用好牛优配，避免市场出现剧烈波动，例如所谓的“限跌令”能够暂时抑制房价下跌速度，但这些政策并不能扭转楼市长期下行的基本趋势。
基于以上分析，未来五年中国房地产市场将可能呈现以下三大趋势：
其一，房价下行趋势难以逆转： 部分人士认为当前楼市调整只是暂时的，寄望于明年市场回暖。 然而，考虑到中国房价持续上涨长达20余年，以及当前市场积压的风险，例如大量房企债务违约和烂尾楼现象，仅仅依靠一年的时间来消化这些问题显然是不现实的。 因此，未来五年，房价“稳中有降”的可能性极大。
其二，开发商将面临大洗牌： 恒大、碧桂园等大型房企的债务违约和烂尾楼事件，已充分展现了房地产行业面临的巨大风险。 未来几年，行业将进行大规模洗牌，盲目扩张、高负债的房企将面临被兼并重组甚至破产倒闭的风险。控制负债率、谨慎投资将成为行业发展的主旋律。
其三，中国经济将逐步摆脱对房地产的依赖： 长期以来，中国经济增长在很大程度上依赖于房地产市场。 未来五年，中国经济将积极转变增长方式，调整经济结构，降低对房地产行业的依赖性，寻求更加可持续的经济发展模式。
总而言之，虽然徐高教授的观点引发了广泛关注，但基于当前市场供求关系、居民收入水平以及宏观经济政策等多重因素的综合考量，未来五年中国房地产市场下行压力依然巨大，房价持续上涨的可能性微乎其微。 行业洗牌和经济结构调整将是未来中国房地产市场的主要特征。
"
发布于：甘肃省盛多网提示：文章来自网络，不代表本站观点。
